Trong bối cảnh kinh tế đầy biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực trung tâm đô thị lớn đang tăng vọt đến mức “cắt cổ”. Hiện tượng này không chỉ gây áp lực lên các doanh nghiệp kinh doanh mà còn tạo ra một cuộc khủng hoảng trong việc duy trì và phát triển thương hiệu. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích về tình trạng này, từ nguyên nhân đến hậu quả, cũng như đề xuất một số giải pháp khả thi cho các bên liên quan.
1. Thực trạng “lò xay thương hiệu” tại các mặt bằng nhà phố đắc địa
Trong những năm gần đây, các khu vực trung tâm của các thành phố lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đã chứng kiến một hiện tượng đáng báo động: sự xuất hiện của những “lò xay thương hiệu”. Đây là những mặt bằng nhà phố có vị trí đắc địa, nhưng lại liên tục thay đổi chủ thuê do mức giá thuê quá cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp.
a. Starbucks và câu chuyện về giá thuê 30.000 USD/tháng
Sự kiện Starbucksđóng cửa điểm bán cao cấp cuối cùng tại TP. HCM sau 7 năm hoạt động đã gây chấn động trong cộng đồng kinh doanh. Mức giá thuê lên đến 30.000 USD/tháng (khoảng 750 triệu đồng) cho mặt bằng trên đường Hàn Thuyên đã khiến nhiều người bất ngờ và đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mô hình kinh doanh này.
Việc Starbucks, một thương hiệu toàn cầu với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, phải rút lui khỏi vị trí này cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Đây không chỉ là câu chuyện về một thương hiệu cụ thể mà còn phản ánh một xu hướng rộng lớn hơn trong thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam.
Bà Patricia Marques, cựu Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam, từng nhấn mạnh rằng thương hiệu này đã qua thời kỳ bất chấp tiền bạc để giành giật các vị trí đắc địa. Thay vào đó, họ chỉ tập trung vào những mặt bằng có giá thuê hợp lý. Điều này cho thấy ngay cả những “ông lớn” trong ngành F&B cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí vận hành và lợi nhuận.
Starbucks đóng cửa điểm bán cao cấp cuối cùng tại TP. HCM sau 7 năm hoạt động
b. Ngã Sáu Phù Đổng: Biểu tượng của “lò xay thương hiệu”
Mặt bằng tại Ngã Sáu Phù Đổng (quận 1, TP. HCM) là một ví dụ điển hình về hiện tượng “lò xay thương hiệu”. Với vị trí được coi là đắt đỏ bậc nhất Việt Nam, mặt bằng nhà phố đã chứng kiến sự thay đổi liên tục của các thương hiệu trong những năm qua.
Gần đây nhất, DannyGreen, một thương hiệu chuyên về rau củ hữu cơ, đã trở thành khách thuê mới với mức giá được tiết lộ không dưới 700 triệu đồng/tháng. Trước đó, từ tháng 11/2022 đến tháng 3/2024, thương hiệu vali MIA đã phải chi trả 26.000 USD/tháng. Các thương hiệu như Soya Garden và PhinDeli cũng đã từng thuê mặt bằng này với giá 25.000 USD/tháng nhưng không thể duy trì quá hai năm.
Phúc Long là thương hiệu gắn bó lâu nhất với mặt bằng này, duy trì trong 5 năm với giá thuê 14.000 USD/tháng. Tuy nhiên, sự thay đổi liên tục của các thương hiệu tại đây đã khiến nó trở thành biểu tượng của “lò xay thương hiệu” tại TP. HCM.
c. Xu hướng “đến nhanh, đi cũng nhanh” tại các mặt bằng nhà phố siêu đắt
Không chỉ giới hạn ở một vài địa điểm, xu hướng “đến nhanh, đi cũng nhanh” đã trở nên phổ biến tại nhiều tuyến phố trung tâm TP. HCM. Các thương hiệu lớn như Highlands Coffee, YEN Sushi cũng đã phải rời bỏ những vị trí đắc địa do không thể gánh nổi mức giá thuê ngày càng tăng.
Hiện tượng này không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp lớn mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh bất ổn cho các thương hiệu nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã phải liên tục di chuyển, tìm kiếm mặt bằng mới, gây ảnh hưởng không nhỏ đến chiến lược phát triển dài hạn và khả năng xây dựng thương hiệu bền vững.
2. Nguyên nhân và hệ lụy của hiện tượng “lò xay thương hiệu”
Hiện tượng “lò xay thương hiệu” không phải là một sự kiện đơn lẻ mà là kết quả của nhiều yếu tố phức tạp trong thị trường bất động sản và kinh doanh bán lẻ tại Việt Nam. Việc hiểu rõ các nguyên nhân sâu xa và hệ lụy của nó là cần thiết để tìm ra giải pháp hiệu quả.
a. Chính sách định giá của chủ sở hữu mặt bằng nhà phố
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là chính sách định giá của các chủ sở hữu mặt bằng nhà phố. Nhiều chủ nhà có xu hướng áp đặt mức giá thuê cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh bđs, đã chỉ ra rằng chủ nhân của những mặt bằng siêu đắt thường có dòng tiền rất tốt. Họ không quá quan tâm đến việc có cho thuê được hay không, mà chủ yếu tập trung vào việc duy trì hoặc nâng cao giá trị tài sản thông qua mức giá thuê cao.
Cách tính toán này dựa trên logic rằng một căn nhà cho thuê với giá cao hơn sẽ có giá trị bán cao hơn. Ví dụ, một mặt bằng cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng, nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên 150 tỷ đồng. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn, nơi giá thuê và giá bán liên tục đẩy nhau lên cao.
b. Áp lực cạnh tranh và chi phí marketing
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, nhiều thương hiệu sẵn sàng chấp nhận mức giá thuê cao để có được vị trí đắc địa. Họ xem đây như một hình thức đầu tư vào marketing, với hy vọng tăng độ nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng.
Tuy nhiên, chiến lược này thường chỉ phù hợp với các công ty có tiềm lực tài chính mạnh. Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc duy trì mặt bằng với giá thuê cao có thể dẫn đến tình trạng thua lỗ kéo dài, buộc họ phải rời đi sau một thời gian ngắn.
c. Tác động đến chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp
Hiện tượng “lò xay thương hiệu” tạo ra một môi trường kinh doanh bất ổn, gây khó khăn cho việc xây dựng và duy trì thương hiệu trong dài hạn. Các doanh nghiệp phải liên tục di chuyển, thay đổi địa điểm kinh doanh, khiến khách hàng khó có thể gắn bó lâu dài.
Điều này cũng ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư và mở rộng của các công ty. Thay vì tập trung vào cải thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ, họ phải dành nhiều nguồn lực cho việc tìm kiếm và duy trì mặt bằng kinh doanh.
3. Xu hướng thị trường nhà phố và dự báo tương lai
Thị trường bất động sảnbán lẻ, đặc biệt là mặt bằng nhà phố, đang trải qua những biến động mạnh mẽ. Việc hiểu rõ các xu hướng hiện tại và dự báo tương lai là cần thiết để các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đúng đắn.
Các thương hiệu đang ưu tiên nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ thay vì chỉ tập trung vào việc mở rộng quy mô
a. Sự phục hồi không đồng đều của thị trường nhà phố
Theo bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam, một số mặt bằng nhà phố bán lẻ cho thuê ở khu trung tâm TP. HCM đã có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, mức độ phục hồi không đồng đều do sự khác biệt lớn về vị trí và đối tượng khách thuê.
Điều này phản ánh một thực tế phức tạp của thị trường, nơi các yếu tố như vị trí, quy mô, và đối tượng khách hàng mục tiêu đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá thuê và khả năng sinh lời của mặt bằng. Các doanh nghiệp cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào một vị trí cụ thể.
b. Sự thay đổi trong chiến lược của các thương hiệu bán lẻ
Trong bối cảnh hiện tại, các nhãn hàng bán lẻ đang thể hiện sự thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, họ tập trung vào việc chọn lọc địa điểm kỹ càng, tinh gọn hệ thống cửa hàng và bộ máy quản lý.
Xu hướng này cho thấy một sự chuyển dịch từ chiến lược tăng trưởng nhanh sang một cách tiếp cận bền vững hơn. Các thương hiệu đang ưu tiên nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ thay vì chỉ tập trung vào việc mở rộng quy mô.
c. Dự báo về sự phục hồi của thị trường nhà phố
Các chuyên gia dự đoán rằng phải đến năm 2025, thị trường mặt bằng nhà phố bán lẻ mới có thể dần phục hồi. Tuy nhiên, ngay cả khi đó, mức độ phục hồi cũng chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.
Dự báo này cho thấy một quá trình phục hồi chậm và không đồng đều. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị cho một giai đoạn thử thách kéo dài, trong đó việc quản lý chi phí và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh sẽ đóng vai trò quan trọng.
4. Giải pháp và hướng đi cho các bên liên quan
Trong bối cảnh thị trường đầy thách thức, việc tìm ra các giải pháp hiệu quả là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của cả doanh nghiệp thuê mặt bằng và chủ sở hữu bất bằng. Dưới đây là một số hướng đi và giải pháp cho các bên liên quan:
Sự hợp tác giữa doanh nghiệp và chủ sở hữu mặt bằng: Doanh nghiệp và chủ sở hữu cần thiết lập mối quan hệ đối tác chặt chẽ để cùng nhau vượt qua giai đoạn khó khăn. Việc thương lượng mức giá thuê hợp lý và linh hoạt là điều cần thiết để đảm bảo sự sống còn của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất ổn.
Tinh gọn mô hình kinh doanh: Các doanh nghiệp nên xem xét lại mô hình kinh doanh của mình và tìm cách tinh gọn hơn. Việc tối ưu hóa chi phí vận hành, nâng cao hiệu quả marketing và cải thiện trải nghiệm khách hàng có thể giúp giảm áp lực tài chính trong thời gian khó khăn.
Đầu tư vào công nghệ: Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện hiệu quả kinh doanh. Các doanh nghiệp có thể áp dụng giải pháp công nghệ để quản lý hoạt động bán hàng, phân tích dữ liệu khách hàng và tối ưu hóa quy trình cung ứng.
Nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Để tạo ra giá trị cạnh tranh bền vững, các doanh nghiệp cần chú trọng đến việc nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Khách hàng ngày càng trở nên khó tính hơn, do đó, việc đáp ứng nhu cầu và mong đợi của họ sẽ quyết định sự thành công của doanh nghiệp trong dài hạn.
Thị trường bất động sản bán lẻ đang trải qua nhiều biến động và thách thức. Doanh nghiệp và chủ sở hữu mặt bằng cần phải áp dụng các chiến lược linh hoạt và sáng tạo để tồn tại và phát triển trong bối cảnh này. Sự hợp tác chặt chẽ, đầu tư thông minh vào công nghệ và nâng cao chất lượng sản phẩm sẽ là những yếu tố then chốt để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
Bất động sản Nhà Giả Kimcam kết đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm kiếm và sở hữu ngôi nhà lý tưởng, mang đến sự hài lòng và giá trị bền vững cho tương lai. Hãy tin tưởng và lựa chọn Nhà Giả Kim để hiện thực hóa giấc mơ của bạn!